处理物业费与公共设施维修问题时，要避开以下常见错误做法。
1、默认物业费包所有维修：部分业主误以为物业费已涵盖全部公共设施维修，忽略了“日常维护”和“大修”的区别，导致重大维修时拒绝缴纳专项维修资金，引发纠纷。
2、没保留物业服务合同和缴费凭证：与物业公司因维修费用起争议时，缺乏合同依据和缴费记录会让维权变难，无法证明物业公司是否违约。
3、直接拒交物业费抗议维修不到位：即便物业公司没履行日常维修义务，直接拒交物业费可能导致自己被收滞纳金，正确做法应是通过合法途径维权并保留证据。
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物业费是否包含公共设施维修，有以下特殊情况会影响处理结果。
1、物业公司没履行合同约定的维修义务。若物业服务合同明确物业费包含公共设施日常维修，但物业公司没实际提供维修服务（比如楼道灯坏了一直没修），这时业主有权要求物业公司减免相应物业费或承担维修责任，甚至可以向住建部门投诉。
2、物业费调整没经过业主同意。若物业公司单方面提高物业费中公共设施维修的收费比例，且没经过业主大会或业主委员会同意，这种调整无效，业主有权拒绝按新标准缴费，仍按原合同约定执行。
3、紧急维修时的费用承担问题。像公共管道突然破裂需要紧急维修，物业公司可能先从物业费里垫付费用，事后要按规定补办专项维修资金申请手续或向业主公示费用分摊方案，要是没履行告知义务，业主可对这笔费用提出异议。
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物业费与公共设施维修相关的法律风险主要有两点。
1、物业公司超范围收维修费用的风险。比如某小区物业公司把电梯中修费用（属于专项维修资金列支范围）算进物业费向业主收，这时业主有权要求物业公司退还这部分费用，若物业公司拒绝，业主可以通过法律途径维权。
2、业主因维修问题拒交物业费的违约风险。例如，业主以公共照明损坏没及时修为由拒交物业费，但物业公司已按合同约定履行了日常维护义务（如定期检修但损坏是突发情况），这时业主拒交物业费可能构成违约，要承担滞纳金。
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您问的物业费是否包含公共设施维修，一般是包含的，但具体要看物业服务合同的约定。
如果物业服务合同明确约定物业费包含“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，那么物业费就包含公共设施的日常维修费用，比如电梯日常保养、公共照明线路检修等。

要是合同里没明确列出公共设施维修费用，或者只约定由专项维修资金承担，那物业费可能不包含这部分费用，此时公共设施维修得从专项维修资金里列支。

如果是公共设施的大修、中修或更新改造（像电梯更换、消防系统大修），根据《物业服务收费管理办法》，这类费用不能计入物业费，需要通过专项维修资金解决。

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